Voce Dettaglio Comune Villadossola (VB) Indirizzo Via Barbierato N. C. T. Foglio Foglio 22 Mappale 610 Superficie totale terreno 931 mq Classificazione (Zona B) Tessuti Edilizi Saturi - Art. 3.2.2 - per mq 1.000 Classificazione (Zona C) Aree di Completamento - Art. 3.2.4 - per mq 931 Confine Nord Strada Comunale Confine Est Mappali 329, 412, 242, 240, 238 Confine Ovest Mappale 628 Forma Rettangolare con appendice Stato attuale Incolto, sporadica vegetazione Accesso Su strada comunale (Via Barbierato) Tecnico incaricato Geom. Petrulli Armando - Villadossola Data relazione 25 Maggio 2021 Parametri Urbanistici Parametro Valore Superficie fondiaria 931 mq Capacità edificatoria (indice volumetrico) 1 mc/mq Volume edificabile 931 mc (931 mq x 1 mc/mq) Superficie coperta massima (30%) 652 mq (931 x 30%) Altezza massima edificio ml 12,50 Tipologia edificio previsto A schiera / Bifamiliare con garage N° unità immobiliari 2 unità abitative 2.2 Calcolo Superficie Commerciale (337,84 mq) Voce Misura Coefficiente Risultato Vani utili abitazione (con garage) 130 mq x 1 x 1,00 130 mq Garage 20 mq x 1 x 1,00 20 mq Balconi 10 mq x 0,33 x 0,33 3,30 mq Area scoperta 781 mq x 0,02 x 0,02 15,62 mq Totale Sup. Comm. per unità 168,92 mq TOTALE SUP. COMMERCIALE (2 unità) 168,92 x 2 337,84 mq 3. VALORI DI MERCATO E STIMA EDIFICIO FINITO Indagine di mercato condotta presso operatori economici della zona (Verbania, Villadossola). Confronto con recenti vendite di immobili simili nel segmento residenziale (Market Comparison Approach - m. C. A.). Tipologia Valore Unitario Riferimento Edifici a blocco € 1.500,00/mq Valore medio zona Edifici a schiera / bifamiliari € 1.500,00 - 1.800,00/mq Fascia mercato locale Valore adottato (ipotesi conservativa) € 1.500,00/mq Base di calcolo VALORE EDIFICIO A NUOVO FINITO (Vm): € 506.760,00 (337,84 mq x € 1.500,00/mq) 4. COSTI DI TRASFORMAZIONE (K) - Formula Va = Vm - K Il valore dell'area edificabile si determina sottraendo al valore del fabbricato finito (Vm) i costi di trasformazione (K). Metodo analitico per la parte edificabile secondo prassi estimativa. # Voce di Costo Calcolo Importo 1 Costo relativo alla costruzione (cappotto termico, muratura, c.a., finiture standard) 337,84 mq x € 1.000,00 € 337.840,00 2 Costi spese tecniche € 337.840 x 10% € 33.784,00 3 Costi oneri per il rilascio del P. C. e oneri di urbanizzazione primaria e secondaria € 337.840 x 3,5% € 11.824,40 4 Utile d'impresa all'attualità € 337.840 x 20% € 67.568,00 5 Bonifica terreno - lavorazioni metallurgiche inquinanti (Geom. Petrulli) 931 mq x € 10,00 € 9.310,00 TOTALI COSTI DI TRASFORMAZIONE (K) Somma voci 1÷5 € 460.326,40 ? Nota Bonifica: Il terreno richiede intervento di bonifica da attività metallurgiche pregresse. Costo stimato € 9.310,00 (931 mq x € 10,00/mq). Si consiglia perizia ambientale ARPA prima del rogito e inserimento di clausola sospensiva nel compromesso. 5. VALORE DELL'AREA EDIFICABILE (Va = Vm - K) Voce Importo Vm - Valore Edificio a Nuovo Finito € 506.760,00 K - Totale Costi di Trasformazione € 460.326,40 Va - Valore Residuale Area Edificabile (Vm - K) ˜ € 46.434,00 Consiglio dell'Agente: Il valore residuale dell'area è contenuto poiché i costi di trasformazione (inclusa bonifica) assorbono la quasi totalità del valore del costruito. Il prezzo di vendita del terreno dovrà tenere conto degli oneri di urbanizzazione e della bonifica ambientale. Si raccomanda clausola sospensiva nel compromesso subordinata all'esito della perizia ARPA. 6. PARAMETRI TECNICI DELL'EDIFICIO IPOTIZZATO Parametro Valore Altezza edificio ml 12,50 Volume (mc edificio) mc 900 < mc 931 Superficie coperta realizzata mq 652 (931 x 30%) Capacità edificatoria mc 931 pari a mc 1/mq Tipologia costruttiva A schiera / Bifamiliare N° unità immobiliari 2 unità Vani utili + accessori per unità 130 mq Garage per unità 20 mq Balconi per unità 10 mq (ridotti al 33%) Superficie reale lorda per unità 150 mq (2 piani fuori terra) Superficie complessiva 2 unità 300 mq (150 x 2) 7. RIFERIMENTI NORMATIVI E TUTELE Riferimento Dettaglio Tipo di Frazionamento N. 2360.1/1997 del 14/08/1997 Classamento da Variazione Prot. VB 0053646 del 11/06/2020 Trasmissione dati AGEA D. L. n. 262 del 03/10/2006 Strumento urbanistico PRG Comune di Villadossola Metodo di stima adottato Market Comparison Approach (M. C.A.) + Analitico Va = Vm - K Tutela acquirente acconti D. Lgs. 122/2005 - Fideiussione bancaria/assicurativa Perizia ambientale consigliata Verifica ARPA - bonifica attività metallurgiche pregresse